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违建引发纠纷 物业需承担一定责任

A-A+2013年8月20日00:10:24北京晚报评论

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  海淀区人济山庄小区楼顶的最牛违建近日引发社会的强烈关注。记者从本市法院了解到,近年因小区违建引发的物业服务纠纷呈现增多的趋势,违建成为物业服务合同官司中的新矛盾。对于小区内搭盖违建成风,物业公司该不该担责,成为诉讼矛盾中的焦点。

  违建引发

  物业纠纷

  随着房价不断攀升,很多业主花巨资买到房子后,都在考虑如何让自己的居住利益最大化。多占几平方米公共空间,相当于白赚数万元,因此从楼顶到地面,从搭建空中楼阁到挤占小区绿地,业主们纷纷见缝插针。小区内的私搭乱建问题逐渐成为物业服务纠纷中的新矛盾,因违建引发的物业官司也在逐渐增多。

  程先生去年将小区物业公司起诉至法院,理由就是物业对小区违建未尽到管理职责。程先生的家位于楼房的顶层。2009年5月初,有小区业主在楼顶用槽钢私自加盖200余平方米的违章建筑。该违建导致程先生家的房屋主体墙出现裂缝,屋面防水层失效,造成屋面渗漏水。程先生认为小区物业应该保证自己房屋的正常使用,小区物业未尽到物业管理职责。

  还有一些业主拒交物业费,理由就是物业公司在制止违建方面没有尽到服务责任。据悉,针对物业公司对违建放任不管,北京法院曾作出判决,判令业主少交物业费。

  该案源于北京高档别墅区九台庄园,多名业主因拒交物业费被物业公司诉至法院。被诉的业主称,小区内扩建成风,不少住户私搭乱建大量房屋、游泳池、私家花园等,严重破坏了小区环境,虽然业主们多次反映,但物业公司不制止,对业主“圈地”行为疏于管理,侵犯了其他业主的权利,故拒交物业费以示抗拒。

  法院经审理认为,原告物业公司称为业主提供了合格的物业服务,但是未能证实其已经全面履行了自己的服务义务并得到大多数业主的认可,故其应承担举证不能的法律后果。昌平法院一审判决多名业主少交物业费,同时表示业主可以起诉物业公司管理不当。

  此外,因违建引发的物业纠纷官司还包括物业公司状告业主私搭乱建,要求恢复原状的案件,如电视节目主持人李湘在小区内私搭乱建被物业公司诉至朝阳法院。

  管理违建

  物业有责

  人济山庄最牛违建被曝光后,物业公司的“不作为”引发网友的质疑。据悉,张必清家搭盖楼顶违建,需要从小区出入口运输建筑材料,但物业并未阻止建材入户。6年后,张必清的违建规模之大令人瞠目。

  而物业“不作为”还不是最恶劣的,有的小区物业公司表示收钱就可允许搭违建。北京东五环一处别墅区存在大量风格迥异的违建别墅群,媒体曝出,业主如想改扩建,可跟物业“谈妥”条件,按标准缴费即可改建。

  小区内搭盖违建泛滥成灾,作为小区的管理主体,物业公司到底有无责任?

  北京市律师协会物业管理专业委员会秘书长、北京中勉律师事务所主任律师杨晓刚认为,对于小区业主私搭乱建的行为,物业公司负有制止和报告的义务。物业公司发现业主搭盖违建后,首先应予以制止,其次要向城管、规划等部门报告。

  “北京市住建委曾颁布过相关文件,对物业公司报告的内容都有规定。”杨律师说,“物业公司向城管等部门报告后,拆除违建的工作应由城管承担。业主也有权向城管报告,城管受理后应该及时予以处理,限期整改或责令拆除。”

  杨晓刚律师认为,对于小区内的违建无法制止的,物业公司应该去法院起诉搭盖违建的业主,按照最高法颁布的关于审理物业纠纷的司法解释,受到侵害的业主有权起诉物业公司,要求其履行责任或赔偿损失。对实施侵害行为的业主,物业公司也有权起诉业主,要求恢复原状等。

  管理违建

  物业有法

  物业公司对“不作为”也有自己的说辞。东城区北新桥附近的回迁小区近年来违建泛滥,其物业公司的工作人员称,他们多次给违法的业主下发整改通知,但业主拒不执行。物业公司称自己没有执法权,把责任都推给了城管。

  但实际上小区物业并非毫无对策。北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室负责人介绍,北京制定了相应的管控措施,物业公司可阻止参与违建的人员、材料和设备进入小区,切断业主搭盖违建的建材来源。

  负责人介绍,相关政策规定物业发现业主进行违法建设的,应当立即制止、登记,包括口头劝阻和书面通知,阻止参与违建的人员、材料和设备进入小区;及时向项目所在地的城管或规划等部门书面报告,并留存副本备查。

  那些“不作为”的物业公司将面临惩罚措施。

  今年8月,北京市住建委就对两家不作为的物业企业开出了罚单,两家物业公司对小区违法建设行为没有履行制止、报告的责任,受到警告和罚款,项目负责人被约谈并重点监管。

  针对人济山庄的物业部门是否涉嫌不作为和违法,住建委相关负责人表示,主要看物业公司发现违建后,是否隐瞒包庇,有无向项目所在地的城管或规划等部门书面报告。若物业企业不作为,业主可直接向市住建委、城管和规划等部门投诉,对确认不作为和存在违法行为的物业企业,将从重从快给予查处。

  不敢管理

  害怕矛盾

  东城法院民一庭法官介绍,近年物业纠纷官司主要问题体现在,业主对物业公司提供的服务质量不满意。其中就包括小区的公共场地被人私搭乱建,如在绿地上搭棚子,在楼顶平台上盖房。而违建较多的小区,物业企业大多没能起到应有的监督和报告职责。

  海淀法院民一庭对小区违建别墅引发的物业纠纷曾做过调查研究,法官从审判实践中总结,认为物业公司对小区内违建应该承担一定责任。主要原因是,物业公司不愿与业主发生矛盾,影响自己收取物业费,发现问题后不敢管理。一旦物业公司对违法行为不及时制止,其他业主即会效仿,继而产生更多的违章建筑。

  法官建议,物业公司是遏制私搭乱建的第一道防线。首先物业公司在签订物业合同时应增加约束业主对私搭乱建的相关条款,使物业公司在行使管理权时有规定可依。对于诉讼中发现个别物业公司对辖区内业主私搭乱建放任不管,法院要向物业公司的监管机关发送司法建议,督促物业公司履行职责。

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